Queste sono le domande vere, quelle che arrivano al telefono e in sopralluogo, nell'ordine in cui arrivano. Le risposte sono le stesse che do di persona: dove c'è un numero c'è scritto da dove viene. Dove la risposta è «dipende» ti dico da cosa.
Dipende da zona, dimensione e stato della casa. Chi ti dà un numero al telefono senza aver visto niente sta tirando a indovinare. Quello che possiamo dirti subito è la forchetta della tua zona, perché i prezzi delle zone in cui lavoriamo li rileviamo ogni notte. Il numero preciso arriva dopo il sopralluogo, scritto, con accanto le spese che restano a te. Perché il numero che conta non è quanto incassa la casa: è quanto ti resta.
Una percentuale sull'incassato. Nessun costo fisso, nessuna spesa anticipata, nessuna voce che spunta a fine mese: se casa tua non incassa, noi non guadagniamo. La percentuale dipende dalla casa e dal lavoro che richiede. Te la diciamo in chiaro prima di firmare qualsiasi cosa. Il numero da guardare però non è la commissione: sul mercato romano va dal 15% al 30%. Un gestore che te ne chiede quindici e ti tiene la casa vuota tre mesi ti costa più di uno che te ne chiede venticinque e la tiene piena.
Se la casa è pronta e i documenti sono in ordine, dal sopralluogo alla prima prenotazione passano in genere una o due settimane. Il tempo se lo prendono le fotografie, la costruzione dell'annuncio e le pratiche. Se manca il CIN il pezzo più lento è quello. Lo seguiamo noi. Se invece la casa è da sistemare te lo diciamo in sopralluogo con i tempi veri, non con quelli che fanno piacere.
Quasi mai quanto pensi. La regola con cui ragioniamo è semplice: si spende dove l'ospite guarda quando decide, cioè la luce, il letto, il bagno e le fotografie. Non si spende dove guarda solo chi ci abita. In sopralluogo ti diciamo le tre cose che sposterebbero davvero la tariffa nella tua casa e quali spese non rientrano mai. Su quelle ti facciamo risparmiare prima ancora di cominciare.
È la paura numero uno e ha una risposta tecnica. La locazione turistica ha una data di inizio e una di fine, non costituisce residenza e non dà diritto di restare. Gli ospiti sono identificati con un documento e comunicati alla Questura, il soggiorno è pagato prima di arrivare. In casa entra una squadra ogni pochi giorni per le pulizie. Un appartamento con questo via vai è l'esatto contrario di quello che cerca chi vuole occupare: quello cerca case sfitte e contratti lunghi. Prima di entrare l'ospite firma un contratto che tutela il proprietario, l'immobile e noi. Sopra ci sono le coperture assicurative delle piattaforme, che arrivano fino a 3 milioni di euro. A me non è mai successo, in nessuna delle case che ho gestito. Il rischio vero, semmai, sta nei soggiorni molto lunghi: quelli li valutiamo caso per caso e quando non ci convincono li rifiutiamo, anche se sono soldi.
La blocchi. Le date te le tieni dal calendario quando ti pare: noi togliamo il lavoro, non il possesso. L'unico limite è pratico. Una data bloccata con un mese di anticipo non costa niente a nessuno; la stessa data bloccata tre giorni prima era già venduta. A quel punto ci rimettiamo tutti e due. Basta dircelo per tempo.
Stessa cosa: si blocca il periodo e la casa è a disposizione di chi vuoi. Se ti fa comodo la prepariamo come per un ospite, pulita e con la biancheria fresca, così la trovano come in albergo. Molti proprietari la usano proprio così: la casa lavora quasi tutto l'anno e a Natale ci va la famiglia. Se invece la persona ci deve stare mesi non è più un affitto breve: è un'altra cosa e va scritta in un altro modo, ne parliamo prima.
Vuol dire che una parte delle tasse te la trattengono alla fonte, prima che i soldi arrivino sul tuo conto. Quando la prenotazione passa da un portale o da un intermediario che incassa per te, quello è obbligato a operare una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo e a versarla all'Agenzia delle Entrate a tuo nome. Non è una tassa in più: è un acconto. A fine anno calcoli l'imposta dovuta, scomputi quello che è già stato versato e paghi soltanto la differenza. L'intermediario ti deve rilasciare la certificazione delle ritenute operate: è il documento da portare al commercialista.
Con la cedolare secca l'imposta sostitutiva sulle locazioni brevi è del 26%, che scende al 21% se in quell'anno hai destinato all'affitto breve una sola unità immobiliare. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per periodo d'imposta: fino al 2025 il limite era quattro. Oltre quella soglia l'attività si presume esercitata in forma d'impresa. Se hai tre case o più, la domanda giusta da fare al commercialista non è «quanto pago», è «come le intesto».
La paga l'ospite. Noi la incassiamo e la versiamo al Comune, con la comunicazione periodica dovuta. A Roma, per gli immobili destinati alla locazione breve, la tariffa è di 6,00 € a persona per notte, fino a un massimo di dieci pernottamenti consecutivi nella stessa struttura.
Sì, il CIN è obbligatorio: si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo con SPID o CIE, va indicato negli annunci ed esposto all'esterno. Se non ce l'hai, la pratica la seguiamo noi. Insieme al CIN arrivano gli obblighi di sicurezza: estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, con l'esonero dai rilevatori per le case senza impianto a gas in cui quel rischio si può escludere con certezza.
No. Le date le blocchi tu, le decisioni che contano restano tue, ogni mese vedi i numeri: quanto ha incassato, quanto è stata occupata, a che prezzo. Quello che perdi sono i messaggi alle undici di sera, le lenzuola da cambiare e le scadenze da ricordare.
Un mandato di gestione con un preavviso chiaro e scritto. Nessun vincolo nascosto e nessuna penale creativa: se non ti trovi bene, te ne vai. Un cliente trattenuto per contratto è un cliente che parla male di te per anni. A noi conviene molto di più che tu resti perché ti trovi bene.
Si chiude con il preavviso previsto e finisce lì. Peraltro una casa che affitta bene si vende meglio: lo storico dei ricavi è un argomento in trattativa, non un intralcio.
Soprattutto centro storico e zone consolidate intorno: Trastevere, Monti, Navona, Trevi, Spagna, Vaticano, più alcune aree ben collegate come Appio, Centocelle e Monteverde. Se la tua casa è altrove dillo lo stesso: guardiamo i dati della zona e se non è per noi te lo diciamo subito.
Le risposte sul fisco riprendono l'Agenzia delle Entrate, «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», aprile 2026. Le tariffe del contributo di soggiorno sono quelle pubblicate da Roma Capitale, in vigore dal 1° ottobre 2023. Le regole cambiano a ogni legge di bilancio: prima di decidere qualcosa di grosso, verifica con il tuo commercialista.
La diagnosi è gratuita e serve a capire una cosa sola: se ha senso o no. Se non ha senso te lo diciamo. Ci siamo risparmiati tutti e due un anno.
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